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O repórter "Securities Daily" foi informado de que em uma reunião interna de intercâmbio, o CCCC afirmou que, por mais que a equidade mude no futuro, o CCCC dará a Greentown para corresponder ao apoio do patrimônio líquido

■ Nosso repórter Wang Lixin

A turbulenta China Greentown começou a descobrir!Em meados de outubro, em uma reunião de intercâmbio interna entre a China Greentown (a seguir denominada Greentown) e os investidores, Cao Zhounan, diretor executivo e diretor executivo da Greentown China, disse: "Em 2017, é esperado que as vendas de Greentown excedam 100 Bilhão Yuan, vendas A margem de lucro bruta aumentou significativamente.

Comparado com o desenvolvimento de empresas habitacionais como Vanke e Poly, perseguir 100 bilhões de yuans pode ter um significado diferente para Greentown.Após as vendas de vendas em 2009, as vendas de Vanke, Song Woiping, presidente da Greentown China, conversou para vender a indústria na indústria em 2011 e a crise de capital no final de 2011. "Até agora, a poeira do CCCC tornou -se o pó dos principais acionistas, e a estrada de 100 bilhões de yuan em Greentown subiu e baixos.

Ouse recuperar o objetivo de 100 bilhões de yuan, Greentown precisa buscar mudanças."O Greentown propôs oficialmente que o sistema de controle de construção com mercado orientado e marketing como líder".

No entanto, no passado, Greentown, é sabido que sempre foi orientado ao produto.

O obstáculo ao caminho de perseguir 100 bilhões de yuans em Greentown são questões como alta pressão de estoque, altos custos de desenvolvimento e estruturas de gerenciamento a serem fortalecidas."Greentown resolveu as preocupações dos investidores e começou a fazer mudanças. Acredito que o próximo ano se tornará o surto de Greentown".Além disso, Fu Junyuan, diretor executivo e diretor financeiro da China Communications Construction, também apontou os problemas que Greentown precisava ser resolvido diretamente na conferência interna mencionada acima e "apoiou" o desenvolvimento futuro de Greentown.

Acelerar a limpeza do inventário

"A pressão do inventário é alta. Esse é o problema urgente que o Greentown precisa ser resolvido e também é um fator importante que afeta o próximo passo de Greentown em todo o fluxo de ativos".

De acordo com os dados no primeiro semestre de 2015, o alojamento existente do projeto de gerenciamento e controle de Greentown (especialmente o alto preço unitário, o preço total, o alto custo e o alto custo da habitação) são lentos, o que afeta a eficiência de fluxo de capital.Atualmente, a média de cerca de 25 meses na remoção da listagem de inventário é de cerca de 25 meses.Entre eles, é mais difícil remover a casa (o tempo de estoque é superior a 12 meses), e o ciclo de orvalho deve ser de 26 a 35 meses.

De fato, um layout excessivo das cidades da terceira e quarta e mais de Tier, a dificuldade de digestão das meias realmente arrastou as patas traseiras de Greentown.No início deste ano, a Greentown fez a equipe de consolidação e uma equipe de marketing no porto de vendas.De acordo com Lou Mingxia, o vice-gerente geral do Greentown Real Estate Group, a proporção atual de moradias de ações em cidades de terceira e quarta camada é entre 30%a 45%e é inferior a 25%. "de Greentown. receitas com batata dice

Nesse sentido, Cao Zhounan afirmou sem rodeios que quais problemas têm o marketing de Greentown em 20 anos?Em termos de nível raso, antes do regulamento da macro, o posicionamento do produto de Greentown estava errado, o apartamento era grande, o preço total era alto e uma parte considerável do grupo de clientes foi bloqueada fora do portão de Greentown.No entanto, após vários anos de operação, um problema mais profundo foi exposto e o porto se manifestou como um problema de marketing, mas a essência da cooperação no estágio inicial.Por exemplo, a maioria dos projetos em Greentown coopera com os parceiros e tem diferentes cruzamentos com os interesses dos parceiros, o que dificulta a remoção de estoque.

Em vista disso, o Greentown consolida as fontes de moradia e suplementares existentes de ações no início deste ano e reorganiza vários indicadores do porto de vendas.De acordo com Cao Zhounan, o indicador de vendas deve ser de 85 bilhões de yuan no próximo ano.Até o final de 2017, espera -se que as vendas da China Greentown excedam 100 bilhões de yuans e a margem de lucro bruta de vendas aumentará significativamente. As cidades e as principais cidades basicamente tomam forma e a participação de mercado aumentará significativamente.Os três principais segmentos de negócios de desenvolvimento, construção da agência e serviço são totalmente formados, e o investimento, ativos e estruturas de dívida melhoraram substancialmente.

Vale a pena mencionar que o repórter dos valores mobiliários visitou o Greentown Qiantang Mingyue em Hangzhou, Qiantang Mingyue, e descobriu que o projeto é o projeto de cooperação de Greentown e Kowloon Warehouse com uma taxa de equidade de 50%: 50%De acordo com a pessoa relevante encarregada do projeto para este repórter, as vendas da Qiantang Mingyue alcançaram cerca de 2 bilhões de yuan em vendas no final de 2014."O objetivo dado a nós no início do grupo era de 1,3 bilhão de yuans. Naquela época, a pressão era ótima, mas o mercado de Hangzhou começou a se virar bem no segundo trimestre e agora foi concluído".

De acordo com o anúncio da Greentown China, nos três primeiros trimestres deste ano, as vendas cumulativas de contratos de Greentown foram de 45,4 bilhões de yuan.Segundo Cao Zhounan, 70%da meta anual foi concluída.De acordo com uma fonte de Greentown, um repórter do The Securities Daily revelou que, em Hangzhou, Greentown planeja concluir as vendas de 20 bilhões de contratos deste ano.

Mas o que se preocupa com o setor é se o Greentown reduzirá o preço para limpar o inventário?"A estratégia de preços dinâmicos não é a melhor medida. Este ano, Greentown basicamente não despejou".

Mais importante, para construir um sistema de controle de marketing com marketing como líder, Cao Zhounan disse que Greentown discutirá recentemente a construção formal de um grande sistema operacional, ou seja, o departamento de gerenciamento de operações se fundirá com o departamento de gerenciamento de marketing para formar o Departamento de Gerenciamento da Universidade.

No entanto, para uma empresa imobiliária, após a orientação do produto se transformar em marketing como líder, após a reforma orientada para o mercado, a estratégia estratégica de layout e aquisição de terras das cidades de investimento mudará.

Aumente o peso econômico das cidades da primeira vez

A vantagem do Greentown é criar produtos de alto nível e produtos de alto nível pode acelerar a rotação semanal nas cidades da primeira e algumas cidades de segunda -mais.

Nesse sentido, Fu Junyuan afirmou sem rodeios que Greentown deveria se concentrar nos projetos de benchmarking das cidades mais importantes no futuro e no desenvolvimento de projetos de alta qualidade, concentrando Como Hangzhou, Nanjing, Jinan, Qingdao, Hefei, Chongqing, Fuzhou Xiamen, Kunming, etc.) melhoram o peso econômico do projeto de nível curto e rápido da nova cidade em potencial e controlam estritamente o investimento de cidades não -HEAVE, Projetos de baixa renda e longo prazo.Projetos de alta e alta eficiência, o mais rápido possível para realizarem razoavelmente hotéis, como hotéis e aumentar a liquidez dos ativos.

Em termos de linhas de produtos, o Greentown também estará concentrado em alta.

"O layout de investimento mudou para as principais cidades, incluindo 14 cidades, incluindo Pequim, Xangai, Hangzhou, Guangzhou e Shenzhen".

Em termos de novas reservas de terras, Greentown quer uma grande escala e abre rapidamente a situação em que as cidades de primeira vez podem obter terras, especialmente para pegar terras em Pequim, pode haver alguma dificuldade.De acordo com a situação atual de Greentown, por um lado, está sujeita a um alto inventário em cidades de terceira e quarta - e alguns ativos são precipitados em hotéis, como hotéis.De acordo com esse princípio, especialmente nas primeiras cidades, "lutar" não é bom para Greentown.

Cao Zhounan disse sem rodeios: "No caso de apoiar a escala de vendas do próximo ano e os indicadores de controle, como fluxo de caixa, taxa de responsabilidade e crescimento do lucro, Greentown obterá terras para obter terras".

Embora Cao Zhounan seja mais cauteloso ao conseguir que a terra gaste muito, o principal grupo de acionistas do CCCC é mais positivo.Fu Junyuan disse que a habilidade "fabricação de terras" da CCCC é forte, incluindo ativos terrestres obtidos por recuperação e terra. receitas com batata dice

De acordo com os insiders de Greentown, o repórter dos valores mobiliários revelou que os Xangai e o sul da China são regiões com grandes reservas terrestres do grupo do CCCC.

Além disso, os mercados estrangeiros também são a área de expansão de Greentown.Sun Guoqiang, Presidente e Gerente Geral do CCCC Real Estate Group, Diretor Executivo da Greentown China e Co -Chairman do Greentown Real Estate Group, revelou que o Grupo de Comunicações da China tem subsidiárias ou escritórios em mais de 130 países e regiões no exterior Desenvolvimento imobiliário, mas ainda existe a possibilidade de ser adequado para o desenvolvimento secundário do país. receitas com batata dice

De fato, a expansão da escala de vendas pode realmente trazer "o direito de falar" para a empresa, especialmente ao entrar em uma nova cidade, mas no atual setor imobiliário, os dividendos da terra são perdidos e a relação de oferta e demanda é revertida .

Em vista disso, testar ativos de água e transformar ativos de luz se tornaram a "arma mágica" para as empresas habitacionais aumentarem as margens de lucro.

Forte em nome da construção para melhorar os lucros

"Greentown propôs o modelo de operação de ativos leves em 2010, ou seja, a expansão dos negócios de agência e desenvolvimento de Greentown, e agora há um modelo de lucro maduro". Irracional naquela época.Portanto, o Presidente Song (Song Woiping) considera o estabelecimento de uma empresa de geração.

"Sem aumentar os passivos, como o Greentown desenvolve a escala o mais rápido possível e, no fundo do mercado de todas as indústrias para entrar no setor imobiliário no final de 2009, Greentown acredita que existe uma oportunidade para a construção do mercado para construir um Mercado, e há Gundam.Cao Zhounan lembrou.

No ambiente de mercado em que o lucro do setor está ficando cada vez mais baixo e os rendimentos tendem a perder dinheiro, o modelo de ativo leve atraiu muita atenção.Em 23 de setembro de 2015, a Greentown estabeleceu o Grupo de Construção da Agência com base em duas empresas de ativos leves, a saber, Greentown Real Estate Construction Management Group.

De acordo com um repórter da Securities Daily, a partir de agora, existem mais de 50 projetos de gerenciamento confiados do Greentown Real Estate Construction Group, com uma área de construção total de 17 milhões de metros quadrados

Mais importante, no plano de atingir uma meta de 100 bilhões de yuans no próximo ano, a receita do desenvolvimento imobiliário pode atingir 80 bilhões de yuans e outros 20 bilhões de yuan são contribuídos pela receita dos negócios de construção e outros negócios de serviços de gerenciamento.

"Depois que o CCCC Group se tornar um dos principais acionistas da Greentown, algumas empresas do CCCC serão entregues à construção de Greentown, especialmente nos mercados estrangeiros. O negócio de construção da agência será uma área importante de Greentown". Grupo de gerenciamento de construção imobiliário da cidade, para "valores mobiliários que o repórter do diário revelou.

Vale a pena notar que, após a construção do negócio de aglomeração, está incluído no sistema Greentown, de onde irá a cidade de Song Weiping, e as duas partes envolverão a competição no mesmo setor?Uma fonte de Greentown revelou ao repórter que, devido à propriedade da equidade, à construção dos negócios de Greentown e à construção da cidade azul ainda não tocaram o problema da fusão, mas os dois partidos têm setores de negócios e não envolvem concorrência na indústria.

No entanto, embora Greentown tenha acelerado a expansão do negócio de ativos leves, a turbulência do passado ainda se refletiu no relatório provisório de Greentown de 2015.De acordo com o desempenho médio da China em 2015, a margem de lucro bruta das vendas imobiliárias no primeiro semestre deste ano foi de 22,1%, uma queda de 24%no mesmo período de 2014.Além disso, Greentown alcançou um lucro de 519 milhões de yuans no primeiro semestre do ano, uma queda de 15,3%de 613 milhões de yuan no mesmo período no mesmo período de 2014.

De fato, isso também é uma pergunta que os investidores estão preocupados.Nesse sentido, Sun Guoqiang disse que existem muitas razões para o relatório central.O setor imobiliário está atrasado.

Aos olhos de Greentown, além de alterar a estratégia de investimento na cidade e ajustar a linha de produtos, o negócio de construção da agência é a operação do modelo de ativo leve, que fará uma contribuição significativa para o índice de lucro de Greentown Depois que a escala é maior, pode se tornar o Greentown para aumentar os lucros para lucrar com lucros.

Obviamente, seja em termos de aumento de reservas de terras e expansão dos negócios de construção, os principais acionistas do CCCC Group forneceram ajuda a Greentown, mas depois que a administração do CCCC entrou em Greentown, a maior mudança em Greentown veio da melhoria da pressão de capital, otimização da otimização, Otimização A estrutura da dívida também é um dos pesos dos custos financeiros do CCCC que reduz o custo financeiro de Greentown e atinge o pouso rápido.

China Communications endossante Otimização Estrutura da dívida

Sun Guoqiang disse sem rodeios: "Não evitamos o problema dos altos custos financeiros em Greentown. Do top 10 do setor imobiliário, os custos operacionais deste ano de Greentown são geralmente mais altos do que outras empresas habitacionais".

De acordo com a análise de Fu Junyuan, Greentown é limitado pelo setor e aos atributos corporativos, sua própria escassez de fundos, um único canal de financiamento e o custo dos fundos é alto. Os recursos afetam a velocidade do desenvolvimento e evoluíram para um modelo de desenvolvimento de alta e alta liquidação relativamente único, que se tornou o principal gargalo do desenvolvimento corporativo.Ao mesmo tempo, os projetos existentes de Greentown foram obtidos principalmente de 2009 a 2011. Naquela época, o preço da indústria estava em um estágio alto e o custo de desenvolvimento era alto.

"Calculei uma conta quando fui ao Greentown da última vez. A dívida existente de Greentown era de cerca de 80 bilhões de yuans, e as despesas financeiras em um ano foram de quase 8 bilhões de yuan. A dívida geral dos cccons foi de quase 300 bilhões de yuan e o financeiro As despesas inferiores a 9 bilhões de yuan foram menos de 9 bilhões de yuan.

De fato, depois que a administração do grupo CCCC entrou no Greentown, ele tem sido de fato eficaz no ajuste da estrutura da dívida.Em 3 de agosto, sob o apoio e orientação do CCCC, as emendas ao RMB e dos títulos de dólares americanos da China Greentown obtiveram mais de 90%dos altos votos aprovados. Primeiro lote de emissão de títulos corporativos domésticos, com uma escala de 3 bilhões de yuans e uma taxa de juros anual de 4,7%.

Ao mesmo tempo, o CCCC acredita que a empresa precisa confiar nos acionistas para expandir os canais de financiamento, reduzir os custos de financiamento e continuar a se desenvolver no mercado de capitais para obter financiamento diversificado e baixo.De acordo com Sun GuoRevelou fortemente que Greentown terá outras medidas para reduzir os custos financeiros no futuro.

Em um diálogo com as pessoas de pessoas do Greentown, o repórter dos valores mobiliários diariamente também aprendeu que, quando Cao Zhounan estava se comunicando com os investidores, "ninguém mais me perguntou, o que me deixou muita pressão".

Além de fornecer ajuda para o desenvolvimento de Greentown, de acordo com o entendimento do repórter, o CCCC também apresentou requisitos para indicadores de desempenho.Ao mesmo tempo, o CCCC acredita que "Greentown é diferente das vantagens da gestão das empresas de propriedade estatal e integra ativamente o sistema de controle de tráfego da China, melhora a estrutura de governança corporativa, regula o controle interno necessário, estabelece os principais mecanismos normais de relatórios de problemas, e a gestão financeira também está em termos de gestão financeira.

No entanto, Fu Junyuan enfatizou que "não importa como a equidade muda no futuro, o CCCC dará ao Greentown para corresponder ao apoio do patrimônio".

O relatório de pesquisa publicado pelo Barclays apontou que a gerência propôs se concentrar no desenvolvimento de 14 cidades, fortalecer o inventário promocional, reduzir os custos de reintegração e acelerar o desenvolvimento dos negócios de gerenciamento de construção da empresa. .A estratégia de desenvolvimento da Greentown China está correta, mas a chave é se a gerência pode ser implementada.

No entanto, o repórter do Securities diariamente notou que, na conferência de intercâmbio interno acima mencionado, embora os investidores e analistas institucionais tenham sido cuidadosamente investidos sobre os problemas da existência de Greentown, ambos reconheceram suas medidas de ajuste e direções de desenvolvimento estratégico As ações da Greentown disseram que têm confiança no desenvolvimento de Greentown e podem comprar algumas ações da Greentown.